O governo federal anunciou hoje (20), em evento no Palácio do Planalto, o lançamento de uma nova linha de financiamento habitacional na Caixa Econômica Federal (CEF). Essa linha vai operar contratos habitacionais corrigidos pela inflação oficial medida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), mais uma taxa fixa.
O presidente da Caixa, Pedro Guimarães, havia adiantado a medida na semana passada, sem detalhes. Na tarde desta terça-feira, no Planalto, Guimarães explicou que a nova linha, baseada no IPCA, trará taxas reduzidas e utilizará o IPCA no lugar da Taxa Referencial (TR), definida pelo Banco Central e considerada por Guimarães de baixa previsibilidade.
A nova linha traz uma taxa de 4,95% do valor financiado mais correção do IPCA. A porcentagem pode chegar a 2,95% do valor financiado para quem tem as melhores relações com o banco (ter conta no banco e apresentar baixo risco de inadimplência, por exemplo). Os valores serão corrigidos mensalmente, prestação a prestação, conforme o IPCA mais recente.
Já a linha de financiamento praticada atualmente traz uma correção de TR mais 9,75% do valor financiado. Essa porcentagem pode cair até 8,5%, sendo 8,5% para clientes com boas relações com o banco.
Prestações menores
Guimarães disse que o valor da prestação do financiamento imobiliário poderá ser reduzido até pela metade. “O que representa isso? Um imóvel de R$ 300 mil, que hoje você começa pagando R$ 3 mil, você baixará, com 4,95% de taxa, de R$ 3.168 para R$ 2 mil. Se você chegar a uma taxa de 2,95%, você chega a uma redução de 51% na prestação”.
Caso o cliente não queira financiar com base no IPCA, temendo um aumento muito grande na inflação no futuro, ele poderá optar pela linha já usada. “Se o cliente tiver esse receio, ele pode continuar com TR. Exatamente por causa disso, um componente do IPCA mais volátil, que a gente reduziu tanto, para 4,95%”, disse o presidente da Caixa.
O presidente Jair Bolsonaro participou do evento e disse que a medida é um ganho para a sociedade como um todo, tanto para quem vai comprar, quanto para os setores imobiliário e da construção. “Isso é muito bem-vindo. E a sociedade toda ganha, todo mundo ganha. Vamos, na medida do possível, dando sinais que queremos fazer um Brasil melhor para todos”.
Para o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins, a medida deverá favorecer o mercado
“A transferência do indexador da prestação do crédito imobiliário – da TR [Taxa Referencial], que não tem a confiança dos investidores, para o Índice de Preços [IPCA]– deve favorecer o mercado. […] A atualização por Índice de Preços estimula o apetite para esses agentes [financeiros] comprarem os papéis”. Martins, em nota.
Para Martins, a medida estimulará a concorrência, trará dinheiro novo e abrirá caminho para que os custos para o crédito imobiliário diminuam. “O consumidor final vai poder pagar menos em prestações, pois a economia brasileira vai ter um mercado real em vez de um ‘mercado de apostas’”, disse.
Mudanças
Atualmente, os contratos feitos pelo Sistema Financeiro da Habitação são corrigidos pela TR (Taxa Referencial). A Caixa cobra juros entre 8,5% e 9,75% ao ano mais TR nas suas principais linhas de crédito imobiliário, para compra de imóveis novos ou usados. Essas taxas não são válidas para o Minha Casa, Minha Vida, que cobra juros mais baixos.
Como a TR é igual a zero desde 2017 devido à queda da taxa Selic, na prática os juros do financiamento imobiliário ficam limitados à taxa prefixada pela Caixa.
Agora, será possível fazer a correção por meio do IPCA, o índice oficial de inflação. O IPCA previsto para este ano é de cerca de 3,8%.
A dúvida é qual taxa de juros prefixada a Caixa usará junto com o novo indexador. Se for manter o mesmo nível de juros praticado atualmente (9% ao ano, em média), os novos contratos deverão ter uma taxa da ordem de 5% ao ano mais IPCA.
A expectativa, porém, é o que banco efetivamente reduza o nível de juros, acompanhando a queda da Selic. Se for confirmada essa tendência, os novos contratos poderão ter taxa da ordem de 2% a 3% ao ano mais IPCA.
o financiamento imobiliário indexado pelo IPCA deve ficar mais caro e arriscado para quem deseja comprar a casa própria. O problema está na grande oscilação do índice de inflação em longos períodos de tempo. Um contrato imobiliário costuma durar entre 15 e 30 anos.
“Usar o IPCA no lugar da TR vai encarecer o financiamento. É só a gente olhar o gráfico dos dois indexadores ao longo dos últimos dez ou 20 anos. A TR se mantém mais baixa ao longo do tempo, enquanto o IPCA segue a tendência da economia. Uma hora sobe bastante, outra hora cai um pouco. Ou seja, é bem mais volátil.”. Marcelo Prata, especialista em crédito imobiliário e fundador do aplicativo Resale e do site Canal do Crédito.